La nueva regla de honorarios de los agentes de bolsa de Nueva York: ¿Puede recuperar sus honorarios de corredor?

Foto mía, a la derecha, viendo el actual despacho de JPG Legal antes de firmar el contrato de alquiler.

2021 Actualización: Por desgracia, un tribunal de Nueva York derogó la prohibición de las comisiones de intermediación en 2021. Los propietarios pueden volver a repercutir los honorarios de los intermediarios a los inquilinos.

Actualización 2024: El Ayuntamiento de Nueva York aprobó una medida para prohibir los honorarios forzosos de los agentes a los inquilinos, con una supermayoría a prueba de veto. ¡Viva! Las comisiones de los agentes volverán a desaparecer en la primavera de 2025.

Como se describe en The New York TimesEl Departamento de Estado de Nueva York acaba de emitió una orientación formal que declara ilegal obligar al inquilino a pagar los honorarios de un intermediario al alquilar un piso. Esto significa que si un propietario contrata a un intermediario para que le ayude a encontrar inquilino para un piso, el propietario debe pagar directamente los honorarios al intermediario en lugar de repercutir el coste al inquilino.

Esta nueva norma es una aclaración de una de las disposiciones de la ley de protección del inquilino histórico aprobada en junio (que entrará en vigor a partir de su firma el 14 de junio de 2019) gracias a los esfuerzos del Alianza para la Vivienda del Norte del Estado (Upstate Downstate Housing Alliance)Una coalición de más de 70 organizaciones, entre ellas Socialistas Democráticos de América de Nueva York (DSA). Esta disposición concreta dice que los propietarios no pueden cobrar a los posibles inquilinos tasas por solicitar un apartamento o firmar un contrato de alquiler, más allá de una tasa de solicitud de $20.

Esta nueva aclaración de las normas es una gran victoria para los inquilinos de Nueva York. Por fin la gente que busca piso en Nueva York no tendrá que ahorrar o pedir prestado una cantidad absurda de dinero para poder acceder a la mayoría de los pisos, como ocurre en la mayoría de los demás estados. Los detractores de esta norma podrían argumentar que la pérdida de ingresos para el propietario se compensará simplemente con un aumento del alquiler, pero eso beneficia claramente a los inquilinos, ya que significa que sus costes se distribuyen a lo largo de varios meses en lugar de pagarse de una sola vez, lo que reduce la dificultad de encontrar un nuevo apartamento para las personas que podrían tener problemas para reunir de una sola vez el depósito de seguridad de un mes, el alquiler del primer mes y una comisión de intermediación de casi dos meses de alquiler. Además, cualquiera que se mude a un piso de alquiler estabilizado ahorrará dinero, ya que los propietarios no podrán subir los alquileres para cubrir los honorarios del intermediario.

¿Cuál es mi interés en esto? Bueno, además de ser abogado, también tengo licencia como agente inmobiliario en Nueva York. También soy miembro de la DSA de Nueva York y de su Grupo de Trabajo sobre Vivienda en el Bajo Manhattan. Aunque no cogí un autobús para ir a Albany y que me detuvieran como algunos de mis amigos, ni redacté legislación ni organicé ningún acto, sí que fui a varias acciones por toda la ciudad para presionar por la aprobación de esta legislación.

Y lo que es aún más importante, mi prometida y yo firmamos en diciembre un contrato de alquiler de un apartamento en Brooklyn y pagamos una enorme comisión de intermediación por ese privilegio (1,8 veces el alquiler de un mes). Entonces, ¿podemos los que firmamos contratos después del 14 de junio recuperar los honorarios del agente inmobiliario? Y si es así, ¿cómo? En realidad, es difícil saberlo. El texto de la ley no era muy claro y no mencionaba específicamente los honorarios de los intermediarios, por lo que es probable que esta directriz del Gobierno sea impugnada tanto por las agencias de intermediación como por los propietarios, y es posible que eviten hacer ningún reembolso hasta que se resuelvan estas impugnaciones. También se puede argumentar que la nueva orientación es esencialmente una nueva norma, y no es aplicable con carácter retroactivo.

Según a El New York Times piezaSin embargo, algunos inquilinos consiguieron que los intermediarios les reembolsaran las exorbitantes tasas de solicitud cuando el Departamento de Seguridad Social de Nueva York publicó en septiembre una guía similar en la que se afirmaba que la ley de junio no sólo impide a los propietarios cobrar más de $20 a los posibles inquilinos en concepto de tasas de solicitud, sino también que sus intermediarios lo hagan en su nombre.

¿A quién pedirías el reembolso: al intermediario o al propietario? En realidad, puedes pedírselo a uno o a los dos, pero en última instancia el dinero probablemente procedería del casero. El casero es quien ha infringido la ley y puede ser llevado a los tribunales más fácilmente. El intermediario, sin embargo, puede estar sujeto a medidas disciplinarias, por lo que tiene algún incentivo para conseguir que el propietario pague o para devolverte el dinero de su propio bolsillo.

Por desgracia para nosotros y para muchos otros, vivimos con este casero y nos encanta nuestro piso. Como nuestra unidad no tiene el alquiler estabilizado, nos aterra la posibilidad de dañar nuestra relación con el casero. Podría decirse que la disposición más importante de los nueve proyectos de ley que los activistas estaban tratando de conseguir que se aprobara el año pasado, la del senador Julia Salazar Proyecto de ley de desahucio por causa justificadano se incluyó en la ley final que firmó Cuomo. Debido a esta omisión, nuestro casero tiene derecho a subirnos el alquiler todo lo que quiera al final de nuestro contrato. Así que si exigimos la devolución de nuestra comisión ilegal de intermediación, pueden hacernos pagarla en forma de aumento del alquiler, o simplemente subirnos el alquiler hasta el punto de que tengamos que irnos a vivir a otro sitio.

Esto significa que, siendo realistas, probablemente no exigiremos la devolución de esta comisión a menos que nos mudemos en los próximos uno o dos años y el casero pierda su influencia. Pero si no te preocupa quemar puentes con el casero, quizá porque ya te has mudado o porque no piensas renovar el contrato, quizá quieras enviar cartas amenazadoras tanto al agente como al casero, advirtiéndoles de las posibles consecuencias legales si no te devuelven los honorarios ilegales del agente. Mejor aún, a ver si encuentras un abogado que te lo haga gratis. Alternativamente, puedes esperar unos meses para ver cómo se resuelven las cosas. Es posible que el DOS de Nueva York emita más directrices o que un juez dicte sentencia, momento en el que su mejor curso de acción puede estar más claro.